国有土地有偿使用的基本概念

发布于:2009-4-1 0:00:00 作者:金笋房产网 人气:548

1、什么叫出让

国家把一定年期的土地使用权让给土地使用者,同时要向土地使用者收取一定的费用。

2、出让基本原则

土地使用权出让基本原则是土地所有权和使用权必须分离。有偿用地应该是平等、自愿、有偿的原则,充分合理利用土地的原则。比如不允许买地之后,长期不使用。国家规定除了限定的开发期限,不允许土地闲置。

3、出让方式

招标、拍卖、协议三种方式。现在又多了一种新的形式——挂牌。挂牌实际上是介于拍卖和招标之间的一种形式。挂牌更多体现为一种公示制度,挂牌之后,公示期间,谁都可以竞投。

4、出让最高年限

主要分三大类:居住类是70年,包括住宅、别墅、公寓;第二类,商业类是40年,主要含商业、娱乐、宾馆、金融等;其他类是50年,包括工业、办公、文教、体育、科技等。

还有一项是综合用地,房地产开发项目大量的是综合商业、写字楼、公寓,一座楼底下是商业,中间是办公,最上面可能是公寓。具体操作当中很难,比如底下是商业,上面是公寓,人家肯定不要综合,因为下面商业多了十年,但是住宅少了20年。在具体操作过程中,凡是有居住类的都是分开,是商业就是商业,价格也是两种形式。过去已经是综合的,价格就不调了,但年期分开。如果是新的项目,商业是商业价,居住是居住价。

5、批准权限

根据北京市1995年6号令,原土地管理法有规定,县市级以上对耕地有3亩以下的权限,如果是非耕地,有10亩以下的权限。北京市有市县,没有区,市县没有审批权限,作为远郊区县,有10亩以下的审批权限。新的土地管理法实施以后,市、地级也没有审批权限,全集中到省一级。北京市,征地审批权限全在市一级。如果是耕地,北京市政府只有35公顷以下审批权限,超过35公顷必须报国土资源部审批。非耕地,北京市有70公顷的审批权限,超过70公顷,必须报国土资源部来审批。同时,如果占用的是基本农田,一亩也不能动,要动一亩基本农田都要报国土资源部来审批。因此,针对这个情况,北京市在2002年对6号令又进行了修订,取消了审批权限这一章节。审批在市里统一审批,更明确的关于土地交易市场的管理办法还没有最后出台。

6、地价款的构成

有熟地价、毛地价。熟地价就是一定条件下的熟地,地上不存在房子,市政达到一定边线。毛地价就是政府土地收益部分,不含拆迁部分,也不含小区配套部分。政府土地收益从房产管理法讲就是出让金。在有偿用地之前,国土房管局的开发项目仍然是交大市政费和四源费的。如果是有偿用地,就不应该交大市政费和四源费了。所以毛地价是出让金、大市政费和四源费。严格讲,市政基础设施配套费里含小区配套,实际上小区配套都是开发商自己配的。所以毛地价不含这一部分。目前签的毛地价合同里面,所谓毛地价就是大市政费、四源费、出让金。出让金在狭义的概念上不含大市政费和四源费。

出让金还有一个军队土地的问题。1993年,财政部全军土地管理局、国土部有一个文件,军队土地第一次转让过程中,政府不收土地出让金,出让金全归部队。当时国土资源部有了一个文件,四六分。40%是出让金,60%是大市政、四源费。

7、出让合同

出让合同主体是政府。从出让合同本身来讲,比较有争议的问题就是出让合同是个什么合同?是行政合同还是经济合同,这在法律界没有一个明确的定义。因为出让合同很多条款都是依法确定的,有很多强制性,有些地方是没有回旋余地的。包括土地是你的,但是底下一些埋藏物不是你的,是国家的。从有偿角度来讲又是经济合同。所以这个合同的界定,在法律界没有统一规范的说法。

8、付款期限

付款期限北京市的1993年6号令规定一般房产开发项目是两个月。在具体操作过程中,不用再报政府批,一般的合同付款期限都是半年。具体是:签合同时用不少于地价的15%,作为履行合同的定金。交完定金之后6个月不做规定。如果在后4个月付清地价款要交资金占用费,一律按照月息千分之二来掌握。一些比较大的项目,付款期限都比6个月长,在18个月内。具体要付的费用除了地价,再就是资金占用费。最新规定,包括2002年6月以后签的合同,付清了全部地价之后,还要付3%的契税。缴了地价、占用费、契税之后才能开发,6个月没有交清还要交一笔滞纳金。

9、开发建设期限

《房地产管理法》规定,要按期开发建设,如果一年不开发就要收闲置费,两年还不开发,政府就有权收回。具体操作中在开发建设期限问题上定的标准比较宽松,有三个标准,即什么时候拆平,什么时候建成约25%的工程量,什么时候竣工。现在闲置土地的办法出台了,和过去不一样了,所以一定要重视开发建设期限。如果真完不成一定要提出理由进行修订。

10、转让、出让、抵押的条件

基本条件有三个:付清全部地价款、取得土地使用证和建设投资达到25%。这里面比较难掌握的就是建设投资达到25%。过去比较宽松的时候,拆平了,拆迁投资肯定达到总投资的25%以上,一般都办理登记,没有任何手续费。登记表上面有转让合同,转让的金额是合理的,国土房管局就办登记,但转让过程要纳3%的税。假如开发的项目已经预售了,就不再办土地转让,因为预售本身是一种转让行为,已经跟买家签订了预售合同,双方已经有了经济合同的关系,这时候再把土地从甲转给乙,不是不行,但是前期的预售合同都要变成乙才行,否则主体就出现矛盾了。整体转让是在出让处办理转让登记,如果是预售的转让行为都是在市场预售处给预售许可证。建设投资是指工程建设投资,不含其他费用,所以一定要有一个结构的形象,结构起来之后才有权利说土地转让的问题。

抵押是取得土地使用证以后开发商跟银行之间的经济关系。国土房管局只是依照法定的程序给办理登记,在具体操作过程中,有一些情况是变通处理的。比如,危旧房改造,拆迁量非常大,地价也交够40%了,还没有土地证,没有钱了,希望到银行贷款,把地价交了,但是交不清地价又没法融资,办不了登记,银行又打不了钱,就成了一个死扣。为了支持危改,想出的办法是银行和土地管理部门和商家签一个监管协议。监管协议主要内容是银行必须保证贷款的第一笔直接打到地价款账户。房地局把账算清了,接着就发土地证,就可以运作了。这需要三家协调沟通,一开始时,有一个临时证,签了监管协议以后,先办一个初步的登记,银行就打钱了,打钱以后再给一个正式证。

11、不可抗力

主要是指地震之类的。

12、违约责任

主要有两条:一个是滞纳金。再一个,如果两个月不交清地价,政府有权收回。实际上,没有因为不交清地价而收回一块土地。开发项目只要申明理由,承认交滞纳金,还是有调整的余地。

13、合同适用法律及纠纷解决方式

以前合同上纠纷解决的方式是出让方、受让方双方协商解决,可以去法院解决,也可以仲裁解决。现在明确了只能去法院解决。

14、土地利用条件

这是合同的一个附件,它比较细化了整个项目用地的情况。

尤其是对什么样的项目比较重要一些呢?比如开发项目比较大,几十万平方米,一年只算开发六七万平方米,如果把整个的都签土地出让合同,费用太大。有独立的开发用地,可以先预售一个,然后再建。还有一种情况是实在分不开,就采取土地分摊的方式,大家对这块土地都是共有共用的概念,而不是独立的概念。这样写出来,总的面积是多少,分摊是多少,对后续一个一个签合同是有好处的。一般从开始建设到最后竣工,肯定会有差别,不可能开始规划的面积就是最后竣工的面积,基本上都有调整,面积一调,摊的地就要调,这一定要规定。如果增加只是一定范围内的面积,土地面积就不再调了。